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Usa: affitti alle stelle e palazzi di lusso, è Miami la città più inaccessibile

Miami

Affitti più cari d’America nella contea di Miami-Dade

 (Published on LaPresse) – Miami è al primo posto negli Stati Uniti per la ripresa economica post-pandemica e l’incremento della domanda di alloggi, accompagnato da una carenza di disponibilità, ha generato un aumento dei prezzi degli affitti e degli immobili senza precedenti. Secondo dati forniti dal Multiple Listing Service e da Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, Miami-Dade è attualmente la contea con gli affitti più cari d’America: L’incremento dei prezzi degli affitti a due anni dall’inizio della pandemia supera il 50% e, in alcune zone sul mare, raggiunge addirittura il 115%.

Boom del mercato degli affitti

“Il mercato degli affitti ha subito un boom incredibile a Miami nell’ultimo anno”, ha detto a LaPresse Alessia Marelli, broker e proprietaria di Redilco International Real Estate. “Le proprietà rimangono sul mercato pochi giorni. Nei grossi edifici situati downtown gli appartamenti disponibili sono davvero pochi. E si tratta di edifici con 400-500 appartamenti. Miami, che storicamente è un mercato di sudamericani (argentini, venezuelani, messicani, colombiani, brasiliani), ha avuto un cambiamento repentino: Ora ci sono tantissimi newyorkesi, californiani, c’è gente proveniente da Chicago, Boston. Insomma tanti americani”, ha aggiunto la broker italiana residente a Miami.

Impennata fino al 115%

Una ricerca effettuata dal Miami Herald sui prezzi medi degli affitti negli Usa tra marzo 2020 – che coincide con i primi casi di COVID-19 riportati in Florida – e marzo 2022 mostra che la zona Sunny Isles Beach (a nord di Miami Beach) è in cima alla lista con un’impennata del 115%, seguita da Miami Beach (72%), North Miami (69%), Edgewater (67%) e Doral (50%).

Smart Working e Prezzi Newyorkesi per i CEO

“La pandemia ha cambiato molto la città di Miami e, in particolare, il mercato immobiliare”, ha detto a LaPresse Carlos M. Cruz, Broker di Flamingo Point Realty. “Lo smart working ha permesso di trasferirsi in Florida a un grosso numero di dirigenti provenienti dalle grandi città americane. Per i ceo delle aziende, i prezzi di Miami erano molto competitivi rispetto a quelli di New York e di altre metropoli. Iniziando a comprare ed affittare appartamenti e case senza far molto caso ai costi, i dirigenti scappati a Miami per sfuggire alle restrizioni contro il Covid e alle tasse sul reddito sono stati un fattore determinante nell’incremento dei prezzi. Sembra che l’impennata non sia ancora finita. Al Flamingo Point complex di South Beach, ad esempio, l’inventario è molto limitato e gli appartamenti restano sul mercato meno di cinque giorni. Non credo che i newyorkesi siano pronti a tornare a casa”, ha aggiunto Cruz.

Impatto dei condomini di lusso

Denominatore comune delle zone della Florida con il più alto incremento dei prezzi è il grande numero di nuovi condomini di lusso. “La maggior parte dei nuovi complessi residenziali costruiti nella Florida del sud negli ultimi cinque anni è costituita da edifici di lusso”, ha spiegato a LaPresse Jack McCabe, proprietario della Jack McCabe Expert Services & McCabe Research and Consulting di Deerfield Beach. “È tutto molto caro. Considerando il totale dell’inventario, c’è un numero molto maggiore di appartamenti di lusso rispetto al passato. Ciò ha comportato un incremento dei prezzi medi che ha, in realtà, interessato in misura molto maggiore questi nuovi edifici high-end piuttosto che i vecchi complessi residenziali, nei quali l’incremento, seppur significativo, è stato di circa il 25-30%. Sono stati, dunque, gli edifici di lusso a far esplodere il mercato”, ha aggiunto McCabe, “un fiume di persone benestanti provenienti da New York, dal New Jersey e dal nordest del paese ha reso i prezzi degli affitti simili a quelli di Manhattan. Penso che in futuro quest’ondata rallenterà perché le compagnie permetteranno sempre meno di lavorare da remoto per poter avere una maggiore supervisione dei dipendenti e riempire nuovamente gli uffici”.

Tempesta perfetta

Una tempesta perfetta in tutto il paese, dovuta a dinamiche di offerta e domanda nel mercato immobiliare e accompagnata da un incremento dell’inflazione e dei tassi di interesse per i mutui, che spinge molti aspiranti proprietari di immobili a restare nel mercato degli affitti più a lungo del previsto. Secondo il report di Realtor.com del mese di aprile, il prezzo medio di un affitto negli Usa è salito a 1827 dollari, con un tasso di incremento annuo del 16,7%. Gli affitti di monolocali nelle grandi città sono aumentati a New York del 29,1%, seguita da Boston (27,4%) e Austin (25%). Nonostante ciò, l’esodo dalle grandi città per sfuggire all’impennata di tasse e crimine, permesso anche dallo smart working, ha fatto in modo che i maggiori incrementi degli affitti anche nel mese di aprile avvenissero in città della Sun Belt. Le prime tre della lista si trovano in Florida: Miami (+51,6% in media), Orlando (32,9%), Tampa (27,8%), seguite da San Diego, California (25,6%) e Las Vegas, Nevada (24,8%).

Poco inventario

“I prezzi degli affitti a Miami e Palm Beach sono raddoppiati in meno di un anno”, ha detto a LaPresse Vivian Sassi, broker di Sasco Realty. “Questo fenomeno è stato generato da un lato dalla forte domanda di oltre un milione di persone che si sono trasferite da New York, Chicago, Los Angeles, eccetera, dall’altro dagli investitori che hanno venduto soprattutto a New York per reinvestire in Florida, sfruttando l’esenzione dalle tasse sulla plusvalenza. Quest’opportunità li ha costretti a comprare entro pochi giorni dalla vendita e ad accettare, per battere la concorrenza, prezzi addirittura al di sopra delle richieste iniziali. Di conseguenza, i nuovi proprietari chiedono ora affitti più elevati per poter realizzare un discreto ritorno sull’investimento e per mettersi al riparo dall’incombente inflazione”, ha spiegato Sassi, “attualmente esiste poco inventario sul mercato, ma potrebbe iniziare un rallentamento della domanda perché i salari non sono cresciuti nella stessa misura e molti inquilini sono costretti a cambiare casa per trovare soluzioni più economiche”.

Building Blocks Plan

“Immagino che i futuri sviluppi per Miami saranno ‘affordable houses’ con affitti più abbordabili per la popolazione locale, che si ritrova in una situazione difficile con affitti alle stelle e salari non adeguati. Ciò porterà la città a svilupparsi più verso l’entroterra”, ha aggiunto Marelli.

Nel mese di aprile, la sindaca di Miami-Dade Daniella Levine Cava ha dichiarato lo stato di emergenza per l’accessibilità economica delle abitazioni. “Siamo diventati il posto più inaccessibile del paese”, ha detto, annunciando il Building Blocks Plan: La contea utilizzerà 13,4 milioni di dollari di finanziamenti federali per il programma di assistenza per l’affitto di emergenza, che mira ad aiutare i residenti che hanno difficoltà a pagare l’affitto. Sono ammessi al programma i residenti con un reddito medio inferiore all’80% del reddito medio annuo della contea, ossia che guadagnano meno di 50.650 dollari.

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